武隆价值800万的企业停产停业损失评估

实践中对停产停业损失补偿方式具体分为以下7种情况：
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1.以被征收房屋的总体价值的一定比例计算
例如，《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》规定，拆迁非住宅房屋造成停业，属于营业用房的，应给予不**过拆迁补偿款8%的补偿;属于非营业用房的，应当给予不**过拆迁补偿款5%的补偿。
2.按房屋面积计算
上海规定，因拆迁造成停产停业损失的，补偿标准按照被拆除房屋建筑面积300-400元/m2 计算，由拆迁当事人协商确定。
3.根据经营收入、利润等指标确定
深圳规定，拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的，能依据完税证明提供利润标准的，给予3个月税后利润补偿;不能提供利润标准的，按照上年度**业月平均税后利润额计算或者按照同类房屋市场租金，给予3个月的补偿。
4.区分企业用房是住宅用还是非住宅用
如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》规定:
(1)非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为： 停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金 月净利润×修正系数 员工月生活补助)×停产停业补偿期限
①用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由房地产价格评估机构评估确定。
②月净利润是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。
③修正系数基准值为1，根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正，修正调整幅度不得**过20%。
④员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活**补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市工资标准计算。
员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经(代)办机构开具参保人数证明。
(2)用住宅房屋从事生产经营活动，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。
5.按照营业年限计算
一般是在确定税基后，根据营业年限确定相应的补偿倍数。
6.由评估机构进行评估
由有的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果进行补偿。
7.据实补偿，协商确定
由被拆迁人提供相关材料证明停产停业损失的数额与拆迁人进行协商确定，补偿期限为停产停业的时间。
若涉及到对企业进行征收拆迁，那么除了本身需要对被征收企业的厂房、设备、占用的土地作出补偿之外。因为停产停业势必会影响到企业的正常生产经营，从而造成利益的损失，于是这部分也是需要作出补偿的。格外，在停产停业期间，企业的职工无常工作，因此也需要对职工的工资、福利费、安置费等作出补偿。

如何评估和计算企业拆迁停产停业损失？
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企业主在面临企业拆迁时，要应对企业的停产停业，以及接踵而至的经济危机和经济损失。诸如工人的工资发不出了，银行贷款还不上了，与客户签订的合同违约了等等情况。 那么，这些损失可以获得补偿吗？
一、停产停业损失包含“必须支付”和“应当收益”两项
企业拆迁的停产停业损失，是指由于房屋的征收拆迁而造成企业生产经营活动暂停或终止，由此产生的损失。其中包含企业因停产所必须支付的各项费用，以及应当获取的正常收益。例如员工的薪酬、各种合同违约金、银行贷款利益、企业经营时的正常收益等。计算所得的停产停业损失应确实是因征拆房屋而造成的损失，且具有相当的因果关系，否则不予补偿。
、在工资薪酬方面，对于因拆迁而造成解除劳动合同的，应按有关劳动法规的规定考虑；未解除劳动合同的，应以停工期间的基本工资和社会**费用考虑，社会**等相关费用应以相关社保法规为准。
第二、各种合同违约金，其中包含销售合同违约金和采购合同违约金。因拆迁导致合同违约的损失，应在进行解除合同协商的基础上，以审查合同条款的具体内容进行考虑。
第三、对于企业在停产停业过程中，所导致的贷款还款不能，以及产生的银行贷款逾期利息等，按照实际情况来据实计算。
第四、企业经营时的正常收益是指税后的净收益，要参照**业平均收益率，该企业近三年的正常收益水平，以及停产停业持续的时间来综合考量和计算。具体办法由省、自治区、直辖市制定。停产停业所持续的时间，是指企业接到拆迁通知后，自停产停业之日起，到重建恢复正常经营之日止。
第五、对于承租企业的停业损失，以原合同约定的剩余租期来计算。
第六、其他因停产停业所产生的损失。
二、各地政策法规对停产停业损失补偿的规定
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》*十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级对被征收人给予的补偿包括“因征收房屋造成的停产停业损失补偿”。因此，停产停业损失是因征拆活动不能继续从事生产经营而造成的损失。*二十三条规定：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。下面，我们看看各地是如何规定的。
1.以被征收房屋的总体价值的一定比例计算
例如，《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》规定，拆迁非住宅房屋造成停业，属于营业用房的，应给予不**过拆迁补偿款8%的补偿;属于非营业用房的，应当给予不**过拆迁补偿款5%的补偿。
2.按房屋面积计算
上海规定，因拆迁造成停产停业损失的，补偿标准按照被拆除房屋建筑面积300-400元/m2 计算，由拆迁当事人协商确定。
3.根据经营收入和利润确定
深圳规定，拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的，能依据完税证明提供利润标准的，给予3个月税后利润补偿；不能提供利润标准的，按照上年度**业月平均税后利润额计算，或者按照同类房屋市场租金，给予3个月的补偿。
4.区分被拆企业用房是住宅房屋还是非住宅房屋
在《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》的通知中，做出了详细的规定。*五条、非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为：
停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限
（1）用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由房地产价格评估机构评估确定。
（2）月净利润是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。
（3）修正系数基准值为1，根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正，修正调整幅度不得**过20%。
（4）员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活**补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市工资标准计算。
员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经（代）办机构开具参保人数证明。
*六条、被征收人不能在规定期限内提供反映月净利润和员工数量等有效凭证的，在停产停业损失补偿费的计算公式中不计月净利润和员工月生活补助。
*七条、停产停业补偿期限由房地产价格评估机构参照本办法所附停产停业补偿期限参考表评估确定。对从事生产制造的经营性房屋，停产停业期限**过本办法附表所规定标准的，停产停业补偿期限可以适当延长，但长不**过12个月。
*八条、用住宅房屋从事生产经营活动，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的，可以在规定期限内申请参照本办法有关规定评估确定。
*九条、生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。
5.按照营业年限计算数额
一般是在确定税基后，根据营业年限确定相应的补偿倍数。
6.由评估机构评估
由有的评估机构对停产停业损失进行评估，按照评估结果进行补偿。
7.根据实际情况协商确定
由被拆迁企业提供相关材料，证明停产停业损失的数额，与拆迁人进行协商确定。
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企业拆迁补偿费要交什么税的规定？
企业取得“搬迁补偿收入”除了涉及企业所得税外，还涉及营业税金及附加、土地增值税和印花税等3个税种。
企业拆迁补偿费要交什么税的规定？
一、关于企业所得税。
该企业如何缴纳企业所得税呢?根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》(国税函〔2009〕118号)*二条的规定，企业取得的政策性搬迁或处置收入按4种不同的方式进行企业所得税处理：
(一)，企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。
(二)，企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
(三)，企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。　　(四)，企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。
企业拆迁补偿费要交什么税的规定？
根据上述规定，只要企业符合以下两个条件，取得的搬迁补偿收入可不用在当年确认收入，视搬迁进展情况，可在规划搬迁次年起五年内确认收入：
1、因城市规划、基础设施建设等政策性原因搬迁。
2、有新的投入计划或立项报告。此案中，由于企业提供了搬迁文件、搬迁协议、搬迁计划和重置固定资产的立项报告，根据上述文件，此项收入可不在当年计入应纳税所得额。很明显，企业当年多缴纳了企业所得税。
企业取得“搬迁补偿收入”除了涉及企业所得税外，还涉及营业税金及附加、土地增值税和印花税等3个税种。
二、关于营业税。
按照《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函〔2008〕277号)规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级(含)以上地方收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。《国家税务总局关于收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》(国税函〔2009〕520号)又补充说，上述文件中关于县级以上(含)地方收回土地使用权的正式文件，包括县级以上(含)地方出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上(含)地方同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。此案中，企业财务人员向税收管理员出具了广州市的收回土地文件等相关资料，因此该企业这6000万元搬迁补偿费可不用缴纳营业税。
企业拆迁补偿费要交什么税的规定？
三、关于土地增值税。
《土地增值税条例》*八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》*十一条规定，条例*八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被批准征用的房产或收回的土地使用权。根据相关文件精神，在确定搬迁收入的土地增值税征免时，需要确定两个条件。一是是否因城市实施规划、国家建设的需要而被批准征用;二是如属于“城市实施规划”而搬迁，还需要确定是否因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由或有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁。此案中，企业财务人员向税收管理员提供了进行“旧城改造”批复文件、具体规划等相关文件，企业此项搬迁补偿收入可以认定为土地增值税的免税收入，应到税务机关办理相关减免税手续。
四、关于印花税。
由于印花税属于列举征收，而“搬迁补偿协议”不在列举范围内，此搬迁补偿收入也可以暂不缴纳印花税。
正如大家以上看到的内容，其实企业拆迁时给出的补偿费用缴税是规定好的，因此企业拆迁补偿费要交什么税和大家平时缴纳的税务是没什么区别的，一样还是营业的税务、土地的增值税、以及企业的所得税和印花税这四个方面的内容的，而且一定要按要求规定缴纳。

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明确责任，加强管理，做好征地拆迁及规划管理工作
市国土资源管理部门负责我市城市规划区内集体土地征用拆迁的监督管理工作。白塔区、文圣区、宏伟区、太子河区负责本行政区域内的集体土地征用拆迁管理的协调工作。
市规划管理部门要加强对我市近期建设规划范围内建设项目的管理，限度地减少征地拆迁当事人的损失。
市城市管理综合行政执法部门要依据《*共和国城市规划法》等有关法律、法规、规章的规定，充分发挥职能作用，依法**城市规划的实施，对近期建设规划范围内集体土地上未经批准的各类建筑物、构筑物等附着物进行清理并无偿拆除。对违法违规行为，要严肃处理，保证征地拆迁工作的顺利进行。对在征地拆迁公告发布后，突击抢建的建筑物、构筑物、温室、大棚等附着物以及突击种植和养殖行为，要及时进行纠正和制止。对妨碍征地拆迁工作正常进行或严重干扰工作人员依法行政的，要依法移交公安机关处理。
各有关区、乡(镇)、街道办事处以及村委会要确定专人负责，积配合做好征地拆迁工作。要站在维护群众切身利益、保持社会稳定的高度，搞好政策宣传解释、信访接待和善后处理工作。
纪检监察部门对违反本实施意见核发有关证件及其他批准文件的单位及个人，要严肃查处;情节严重，致使公共财产、国家和利益遭受重大损失，构成犯罪的，要移交**部门依法追究刑事责任。