厂房资产评估公司 邵阳企业停产停业损失评估

养猪场停产停业损失评估、养牛场停产停业损失、养兔场停产停业损失、鱼塘停产停业损失都与养鸡拆迁征收造成停产停业损失的评估方式大致一致。
由于土地征收导致养殖场停产停业损失包括 养殖场经营损失要求进行补偿或者赔偿。赔偿具体情况要根据养殖场的养殖情况。如果办理了养殖手续，获得营业执照而且养殖场管理用房建造也有相关手续。那么就得根据相关法律和条款，养殖场遇到拆迁征收时应该获得合理补偿。
企业拆迁补偿包括哪些?
路永强律师及其团队在办案和法律实践过程中总结，企业拆迁补偿费用主要分为以下四个方面：
一是拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;
二是停产停业损失，以实际情况而定，一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失;
三是拆迁补偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;
四是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。

如何评估和计算企业拆迁停产停业损失？
企在面临企业拆迁时，要应对企业的停产停业评估。详情咨询本司为你解答。
一、停产停业损失包含“必须支付”和“应当收益”两项
企业拆迁的停产停业损失，是指由于房屋的征收拆迁而造成企业生产经营活动暂停或终止，由此产生的损失。其中包含企业因停产所必须支付的各项费用，以及应当获取的正常收益。例如员工的薪酬、各种合同违约金、银行利益、企业经营时的正常收益等。计算所得的停产停业损失应确实是因征拆房屋而造成的损失，且具有相当的因果关系，否则不予补偿。在工资薪酬方面，对于因拆迁而造成解除劳动合同的，应按有关劳动法规的规定考虑；未解除劳动合同的，应以停工期间的基本工资和社会**费用考虑，社会**等相关费用应以相关法规为准。
各种合同违约金，其中包含销售合同违约金和采购合同违约金。因拆迁导致合同违约的损失，应在进行解除合同协商的基础上，以审查合同条款的具体内容进行考虑。对于企业在停产停业过程中，所导致的还款不能，以及产生的银行逾期等，按照实际情况来据实计算。
第四、企业经营时的正常收益是指税后的净收益，要参照**业平均收益率，该企业近三年的正常收益水平，以及停产停业持续的时间来综合考量和计算。具体办法由省、自治区、直辖市制定。停产停业所持续的时间，是指企业接到拆迁通知后，自停产停业之日起，到重建恢复正常经营之日止。
第五、对于承租企业的停业损失，以原合同约定的剩余租期来计算。
第六、其他因停产停业所产生的损失。
二、各地政策法规对停产停业损失补偿的规定
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》*十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级对被征收人给予的补偿包括“因征收房屋造成的停产停业损失补偿”。因此，停产停业损失是因征拆活动不能继续从事生产经营而造成的损失。*二十三条规定：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。下面，我们看看各地是如何规定的。
1.以被征收房屋的总体价值的一定比例计算
2.按房屋面积计算
3.根据经营收入和利润确定
4.区分被拆企业用房是住宅房屋还是非住宅房屋
*五条、非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为：
停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限
（4）员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活**补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市工资标准计算。
*六条、被征收人不能在规定期限内提供反映月净利润和员工数量等有效凭证的，在停产停业损失补偿费的计算公式中不计月净利润和员工月生活补助。
*七条、停产停业补偿期限由房地产价格评估机构参照本办法所附停产停业补偿期限参考表评估确定。对从事生产制造的经营性房屋，停产停业期限**过本办法附表所规定标准的，停产停业补偿期限可以适当延长，但长不**过12个月。
*八条、用住宅房屋从事生产经营活动，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的，可以在规定期限内申请参照本办法有关规定评估确定。
*九条、生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。
5.按照营业年限计算数额
一般是在确定税基后，根据营业年限确定相应的补偿倍数。
6.由评估机构评估
由有的评估机构对停产停业损失进行评估，按照评估结果进行补偿。
7.根据实际情况协商确定
由被拆迁企业提供相关材料，停产停业损失的数额，与拆迁人进行协商确定。
关于被拆迁企业停产停业损失评估，请咨询重庆海润资产评估有限公司
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停产停业损失评估，咨询
承租房屋经营的企业在拆迁中可以获得的补偿项目大概有以下几类：
1、停产停业损失的补偿;
2、设备拆卸安装的补偿(主要针对于大型或者精密生产设备);
3、搬迁费(设备、生产原料、基础设施、可拆卸地上附属物等);
4、解聘员工的安置补偿费;
5、关于因拆迁导致的其他无形损失(导致不能完成订单等造成的违约金承担等);
6、奖励和补助;
7、自建房的重置成新补偿;
8、剩余租赁年限的租金差价的补偿;
9、其他。
关于补偿的计算需要结合拆迁项目的拆迁安置补偿政策，通常情况下，计算方式如下：
(一)、承租房屋企业，补偿金额计算公式为：
补偿金额=租金差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失;
(二)、承租土地上自建房屋企业，补偿金额计算公式为：
补偿金额=租赁土地差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+房屋面积×房屋重置成新价+附属物及设备损失及重置成新费+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失。
三、承租人在承租的土地上有自建房，但却不给拆迁补偿，可不可以争取?
关于企业承租土地自建房的情况分为两类：类是取得合法规划、建设审批手续的自建房;第二类是未取得规划、建设审批手续的自建房。
类自建房实质上是合法建设的房屋，承租企业对该房屋有所有权，但是对于该房屋坐落的土地却是基于承租取得的土地使用权，虽然突破"房地一体"原则，但并不影响承租人取得拆迁补偿的。
第二类自建房需要结合建房年限、历史原因、当时的政策综合确定是否被认定违法建筑。该自建房被认定为违法建筑的情况下，依据《土地管理法》、《城乡规划法》、《行政强制法》等法律规定可能被。尽管国有土地上的房屋征收或集体土地上的征地拆迁，都规定对违法建筑不予认定，但是对违法建筑的认定与处理要按法定程序处理，这时候要在人士帮助或下争取合理的补偿。
四、实际承租人没有和产权人(房东、村委会、经济合作社等)签订租赁合同，但是一直缴纳租金，会影响拆迁补偿的取得吗?
关于租赁关系的确定，是通过租赁合同确定的。若是没有形式上的租赁合同，但是承租人一直在履行交纳房租的义务，并实际使用房屋，事实上形成了不定期租赁关系。
对于不定期租赁合同的解除，法律规定是出租人解除需要提**定的合理期间书面告知，一般是一个月。承租人随时可以提出，满足解除的条件之后，租赁合同即解除。
解除的后果就是租赁合同不存在了，承租方需要腾房搬迁。结合拆迁的情况，在拆迁中，出租人(房屋的所有权人)作为被拆迁人，容易和拆迁人签订拆迁补偿协议。该协议签订即生效，双方应当履行，履行的结果就是出租人领取补偿款并将该房屋(承租人的经营场所)交予拆迁人拆除。因此，没有租赁合同的状态使承租人主张损失补偿存在很大的风险。如果你是没有签定租赁合同的承租人，应当得知拆迁时就咨询律师，请律师帮助争取应得的拆迁补偿。
五、合同正常履行，还有剩余租赁年限，遇到拆迁时可以获得哪些补偿?
关于承租土地自建房屋经营和承租房屋经营(没有自建房)两种情况，拆迁补偿中可以取得的补偿项目略有差异。
承租房屋经营的企业在拆迁中可以获得的补偿项目大概有以下几类：
1、剩余租赁年限的租金差价的补偿;
2、停产停业损失的补偿;
3、设备拆卸安装的补偿(主要针对于大型或者精密生产设备);
4、搬迁费(设备、生产原料、基础设施、可拆卸地上附属物等);
5、解聘员工的安置补偿费;
6、关于因拆迁导致的其他无形损失(导致不能完成订单等造成的违约金承担等);
7、奖励和补助;
8、自建房的重置成新补偿;
9、其他
涉及到承租土地自建房屋的，较上述而言，多了关于房屋的补偿部分。该房屋补偿的计算，需要分情况讨论，以国有土地上自建为例：一是取得合法审批手续建设的;二是没有取得建设工程规划许可证建设的房屋(可能被认定为违法建筑)。实践中，关于该房屋的补偿主要是房屋的重置成新价。

拆迁资产补偿费用
1、实践中关于土地补偿费用存在的问题。
企业的经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何**?根据《条例》规定，拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没用规定。
也有直接通过招拍挂或的方式取得国有土地使用权的。但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面，仅规定给予适当补偿，但没有详细的规定。
全国各地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得人的权益无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，希望有关部门能够引起重视。
2、房屋、建筑物补偿费用确定问题。
对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理明和土地的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。
3、设备补充费用按照重置成新价计算
设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。
在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，每个地方应当有确定的标准;无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。
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