无形资产评估方法 大渡口价值800万的企业停产停业损失评估 重庆海润资产评估有限公司

养猪场停产停业损失评估、养牛场停产停业损失、养兔场停产停业损失、鱼塘停产停业损失都与养鸡拆迁征收造成停产停业损失的评估方式大致一致。
由于土地征收导致养殖场停产停业损失包括 养殖场经营损失要求进行补偿或者赔偿。赔偿具体情况要根据养殖场的养殖情况。如果办理了养殖手续，获得营业执照而且养殖场管理用房建造也有相关手续。那么就得根据相关法律和条款，养殖场遇到拆迁征收时应该获得合理补偿。
如何评估和计算企业拆迁停产停业损失？
企在面临企业拆迁时，要应对企业的停产停业评估。详情咨询本司为你解答。
一、停产停业损失包含“必须支付”和“应当收益”两项
企业拆迁的停产停业损失，是指由于房屋的征收拆迁而造成企业生产经营活动暂停或终止，由此产生的损失。其中包含企业因停产所必须支付的各项费用，以及应当获取的正常收益。例如员工的薪酬、各种合同违约金、银行利益、企业经营时的正常收益等。计算所得的停产停业损失应确实是因征拆房屋而造成的损失，且具有相当的因果关系，否则不予补偿。在工资薪酬方面，对于因拆迁而造成解除劳动合同的，应按有关劳动法规的规定考虑；未解除劳动合同的，应以停工期间的基本工资和社会**费用考虑，社会**等相关费用应以相关法规为准。
各种合同违约金，其中包含销售合同违约金和采购合同违约金。因拆迁导致合同违约的损失，应在进行解除合同协商的基础上，以审查合同条款的具体内容进行考虑。对于企业在停产停业过程中，所导致的还款不能，以及产生的银行逾期等，按照实际情况来据实计算。
第四、企业经营时的正常收益是指税后的净收益，要参照**业平均收益率，该企业近三年的正常收益水平，以及停产停业持续的时间来综合考量和计算。具体办法由省、自治区、直辖市制定。停产停业所持续的时间，是指企业接到拆迁通知后，自停产停业之日起，到重建恢复正常经营之日止。
第五、对于承租企业的停业损失，以原合同约定的剩余租期来计算。
第六、其他因停产停业所产生的损失。
二、各地政策法规对停产停业损失补偿的规定
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》*十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级对被征收人给予的补偿包括“因征收房屋造成的停产停业损失补偿”。因此，停产停业损失是因征拆活动不能继续从事生产经营而造成的损失。*二十三条规定：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。下面，我们看看各地是如何规定的。
1.以被征收房屋的总体价值的一定比例计算
2.按房屋面积计算
3.根据经营收入和利润确定
4.区分被拆企业用房是住宅房屋还是非住宅房屋
*五条、非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为：
停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限
（4）员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活**补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市工资标准计算。
*六条、被征收人不能在规定期限内提供反映月净利润和员工数量等有效凭证的，在停产停业损失补偿费的计算公式中不计月净利润和员工月生活补助。
*七条、停产停业补偿期限由房地产价格评估机构参照本办法所附停产停业补偿期限参考表评估确定。对从事生产制造的经营性房屋，停产停业期限**过本办法附表所规定标准的，停产停业补偿期限可以适当延长，但长不**过12个月。
*八条、用住宅房屋从事生产经营活动，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的，可以在规定期限内申请参照本办法有关规定评估确定。
*九条、生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。
5.按照营业年限计算数额
一般是在确定税基后，根据营业年限确定相应的补偿倍数。
6.由评估机构评估
由有的评估机构对停产停业损失进行评估，按照评估结果进行补偿。
7.根据实际情况协商确定
由被拆迁企业提供相关材料，停产停业损失的数额，与拆迁人进行协商确定。
关于被拆迁企业停产停业损失评估，请咨询重庆海润资产评估有限公司
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停产停业损失评估，咨询
承租房屋经营的企业在拆迁中可以获得的补偿项目大概有以下几类：
1、停产停业损失的补偿;
2、设备拆卸安装的补偿(主要针对于大型或者精密生产设备);
3、搬迁费(设备、生产原料、基础设施、可拆卸地上附属物等);
4、解聘员工的安置补偿费;
5、关于因拆迁导致的其他无形损失(导致不能完成订单等造成的违约金承担等);
6、奖励和补助;
7、自建房的重置成新补偿;
8、剩余租赁年限的租金差价的补偿;
9、其他。
关于补偿的计算需要结合拆迁项目的拆迁安置补偿政策，通常情况下，计算方式如下：
(一)、承租房屋企业，补偿金额计算公式为：
补偿金额=租金差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失;
(二)、承租土地上自建房屋企业，补偿金额计算公式为：
补偿金额=租赁土地差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+房屋面积×房屋重置成新价+附属物及设备损失及重置成新费+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失。
三、承租人在承租的土地上有自建房，但却不给拆迁补偿，可不可以争取?
关于企业承租土地自建房的情况分为两类：类是取得合法规划、建设审批手续的自建房;第二类是未取得规划、建设审批手续的自建房。
类自建房实质上是合法建设的房屋，承租企业对该房屋有所有权，但是对于该房屋坐落的土地却是基于承租取得的土地使用权，虽然突破"房地一体"原则，但并不影响承租人取得拆迁补偿的。
第二类自建房需要结合建房年限、历史原因、当时的政策综合确定是否被认定违法建筑。该自建房被认定为违法建筑的情况下，依据《土地管理法》、《城乡规划法》、《行政强制法》等法律规定可能被。尽管国有土地上的房屋征收或集体土地上的征地拆迁，都规定对违法建筑不予认定，但是对违法建筑的认定与处理要按法定程序处理，这时候要在人士帮助或下争取合理的补偿。
四、实际承租人没有和产权人(房东、村委会、经济合作社等)签订租赁合同，但是一直缴纳租金，会影响拆迁补偿的取得吗?
关于租赁关系的确定，是通过租赁合同确定的。若是没有形式上的租赁合同，但是承租人一直在履行交纳房租的义务，并实际使用房屋，事实上形成了不定期租赁关系。
对于不定期租赁合同的解除，法律规定是出租人解除需要提**定的合理期间书面告知，一般是一个月。承租人随时可以提出，满足解除的条件之后，租赁合同即解除。
解除的后果就是租赁合同不存在了，承租方需要腾房搬迁。结合拆迁的情况，在拆迁中，出租人(房屋的所有权人)作为被拆迁人，容易和拆迁人签订拆迁补偿协议。该协议签订即生效，双方应当履行，履行的结果就是出租人领取补偿款并将该房屋(承租人的经营场所)交予拆迁人拆除。因此，没有租赁合同的状态使承租人主张损失补偿存在很大的风险。如果你是没有签定租赁合同的承租人，应当得知拆迁时就咨询律师，请律师帮助争取应得的拆迁补偿。
五、合同正常履行，还有剩余租赁年限，遇到拆迁时可以获得哪些补偿?
关于承租土地自建房屋经营和承租房屋经营(没有自建房)两种情况，拆迁补偿中可以取得的补偿项目略有差异。
承租房屋经营的企业在拆迁中可以获得的补偿项目大概有以下几类：
1、剩余租赁年限的租金差价的补偿;
2、停产停业损失的补偿;
3、设备拆卸安装的补偿(主要针对于大型或者精密生产设备);
4、搬迁费(设备、生产原料、基础设施、可拆卸地上附属物等);
5、解聘员工的安置补偿费;
6、关于因拆迁导致的其他无形损失(导致不能完成订单等造成的违约金承担等);
7、奖励和补助;
8、自建房的重置成新补偿;
9、其他
涉及到承租土地自建房屋的，较上述而言，多了关于房屋的补偿部分。该房屋补偿的计算，需要分情况讨论，以国有土地上自建为例：一是取得合法审批手续建设的;二是没有取得建设工程规划许可证建设的房屋(可能被认定为违法建筑)。实践中，关于该房屋的补偿主要是房屋的重置成新价。

房屋征收活动中停产停业损失的补偿的一般有以下几类：
(1)设备、仪器、生产成品、半成品或商品的搬迁运输费用;
(2)设备、仪器、搬迁过程中发生损坏的费用及重新安装调试的费用;
(3)生产成品、半成品或商品搬迁过程中发生损坏的费用;
(4)停产停业期间职工(包括离、退人员)工资、福利费、各种保险等社会基金;
(5)企业因征收倒闭、解散后职员的安置费用、经济补偿金;
(6)为特定经营环境而设的装饰物的报废损坏的费用;
(7)生产、经营证照的重新办理或变更的费用;
(8)因解除房屋租赁关系而发生的房租损失及违约赔偿金或安置房屋承租人的费用。
遇到房屋征收需要做资产评估的读者，可以咨询重庆海润资产评估有限公司

对企业的财产进行预估，保存证据（需要进行资产评估的读者可以咨询海润资产评估有限公司本公司具有评估的团队），拆迁项目开始
(一)对企业的财产进行预估，保存证据
1、整理企业资产。很多企业在面临拆迁的时候都很盲目，自己都不清楚自己的企业的资产状况，不清楚应该补偿多少。即便跟拆迁方谈判，也是无从下手，有的漫天要价，有的干脆等待拆迁方进行评估。但是评估公司都是拆迁方制定和委托的，评估价格普遍较低。
2、准备企业财产清单。财产清单主要是让我们对自身具有的土地、房屋、设备搬迁、设备损坏等的补偿项目能够达到怎样的总和，做到心中有数，可以让我们在客观事实的基础上做到合理评估。
3、准备材料清单。材料清单主要有被拆迁企业的土地使用权证、各种协议、厂房的建设工程规划许可证、营业执照、纳税凭证等，已有的需要保存好，列好清单，没有但重要的，应尽量想办法解决。
(二)规范企业管理，避免出现隐患，提前防范，提前布局。
(三)随时关注拆迁信息。
(四)寻求人士帮助
拆迁项目开始后，作为被拆迁人的企业，应尽快寻求人士的帮助。
(五)学习相关法律法规、了解拆迁政策
企业在遇到拆迁时，应对基本的法律知识有一定的了解。对法律法规的掌握有助于企业了解自己的，并运用法律进行。
充分了解拆迁政策，虽然一般拆迁政策中的补偿标准都比较低，但是只有在充分了解的情况下，才能发现违法违规的情况。另外，拆迁政策中往往也会有些有利于被拆迁人的规定，在拆迁过程中被拆迁方给忽略掉。
二、拆迁公告已张贴
(一)固定证据
在看到拆迁公告后，应及时进行拍照保存。拆迁公告中载明了拆迁单位、拆迁范围、拆迁期限、拆迁补偿方案等信息。固定证据有助于掌握拆迁的基本信息，便于有后期进行拆迁项目调查及拆迁谈判和诉讼。
(二)核对房屋是否在公告范围内
拆迁房屋如果不在公告范围内，此次拆迁与您无关;但是如果拆迁方仍然对您的房屋进行拆迁，那么就违反了法律规定。可以以公告中载明的事项拒绝搬迁，如果房屋被拆，可以以此为依据对拆迁人进行诉讼。
(三)查拆迁项目的合法性
拆迁公告张贴后，即标示着拆迁项目正式开始了，这个时候被拆迁人就可以委托人士对拆迁项目的前置性文件的合法性进行审查了，进而了解拆迁项目是否合法。对拆迁项目合法性的审查有助于掌握拆迁项目的情况，获得谈判的机会，解决拆迁补偿问题。
三、评估环节
(一)参与选择评估机构
根据《根据国有土地上房屋征收与补偿条例》*20条规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。根据该规定，评估机构的选择是应该有被征收人参与的，所以被征收人要积参与选择评估机构。
(二)配合测量并保留证据
很多当事人在遇到测量评估时会选择抵抗，不让拆迁方进门，或者阻止拆迁方测量。根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，被拆迁人如果不配合评估，房地产价格评估机构、在评估报告中说明有感情况即可，在这种情况下,如果因为不配合评估人员评估，造成评估房屋及附属物价值的误差，会由被拆迁人自己承担，而且抵抗评估并不能对提高拆迁补偿有任何帮助。
(三)审查评估程序是否合法
评估的过程法律有明文的规定，在实践中，很多拆迁方并未按照法律程序进行评估。作为被拆迁的企业，在这个时候需要向人士咨询，或者由人士代理审查评估程序是否合法。对评估程序合法性的审查，有助于维护自己的合法权益，获得谈判机会，解决拆迁补偿问题。
四、拆迁行政复议和诉讼
对于拆迁方的违法环节提起行政复议和诉讼，包括对项目前置性文件申请信息公开结果是否合法提起行政复议和诉讼，行政复议和诉讼作为手段，不仅可以争取时间，防止强拆，而且可以创造谈判机会，解决拆迁补偿问题。
企业在复议和诉讼时要配合律师，提供必要的证据，积与律师沟通，参与律所组织的模拟开庭等，将复议和诉讼工作做好。
五、拆迁谈判
因为拆迁双方地位不平等，作为被拆迁人，只能通过包括合法的要求补偿理由在内的合法手段去降低风险。因此，企业在拆迁谈判的过程中，先要有一套具有合理的事实依据和合法的法律依据的谈判方案，然后再在这个基础上确定具体的谈判方案，比如什么时候报价，怎样报价，在谈判不利的情况下怎样为下次的谈判留出余地等。
企业在拆迁谈判前要配合律师制定好谈判策略，为谈判提供必要的材料。在谈判时要根据律师制定的谈判策略，协助律师顺利的谈判。
六、签订补偿协议
很多人认为一旦双方对补偿额度达成一致意见，拆迁就算大功告成了。这是不对的。怎样审査拆迁补偿协议，怎样签订补偿协议也很重要，尤其是大型企业的安置补偿协议签订，一定要有人士参与，才能在合同履行的过程中风险，有效地保护拆迁谈判的成果。
对企业的财产进行预估，保存证据（需要进行资产评估的读者可以咨询海润资产评估有限公司本公司具有评估的团队）
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